英國REITs - SEGRO (SGRO)

留意到這家公司是因為近年房托表現非常不俗，而物流/工業類房托更是當中表表者。無他，受網購大趨勢帶動，市場對物流倉存的需求只會有增無減。

英國REITs專營物流/工業公司不多，當中的龍頭是SEGRO。 公司2007在英國以REITs身份上市，現時是歐洲最大的工業/物流類房託公司，市值接近$1000億港元。

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物業組合

地理分佈上，約70%物業集中於英國，所以脫歐發展直接影響公司前景。公司發展方向是逐步加大英國以外地區的比重。

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物業類型分佈上，有urban 及 big box 之分。前者指位於市區的物流或工業中心，後者是普遍位於市郊的超超超大型物流中心。

從近一兩年各方數據分析，可以看到大型物流中心（big box) 的增長明顯放緩。其中一個可參考案例是專營big box 物流中心的 Tritax Big Box (BBOX) ，近一兩年收入增長明顯放慢，令股價原地踏步。

相反，市場對市區的中小型物流工業中心需求持續，情況亦可從相關公司的業績細項得到印證。

SEGRO兩者皆有，而市區物流及工業中心佔比較多，約65%。

負債

從圖表可以得知，由2012年開始公司Loan to Value (LTV) 持續改善，由高峰期的50%下降一半，現時約25%。低負債有助公司進一步併購，擴展版圖。

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業績，派息

即使面對英國脫歐的亂局，SEGRO租金收入持續向好，而派息近兩年都有約10%+增長，可見公司發展得非常不錯。

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派息記錄

股價，息率

SEGRO處於好的行業，又受惠於2019年底英國落實脫歐的利好消息，股價一飛沖天，一年間升了52%。

股息方面，作為一隻REITs，SEGRO股息率算是不合格，大約介乎2-3%，比領展還低。當然，買這家公司為的是股價增長，絕非個年2-3%的股息回報。

股價走勢

總結，SEGRO跟領展差不多，屬於進擊的房托，公司現況及前景都不錯, 現價高企，暫時先放入觀察名單。

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又一城(RW0U) 第三季業績

又一城經過兩個月搶修，終於在本月16號重開，同一時間，公司亦公佈了季度業績。是時候重新審視一下。

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股價表現

社會運動以來，股價逐步跟隨大下向下，但跌幅相對少於其他收租股。後來，11月因裝修事件跌勢加劇，最差時跌幅接近24%。

12月中，股價開始企穩。最近一兩星期更出現急升，原因大概是又一城落實重開，社會運動暫時緩和。現時價位大約回到被裝修前。

Q3 業績

受又一城影響，收入及派息減少是預期中事。較意外的是中國及日本物業收入都出現不同程度的下跌。

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再看收入細項，北京的Gateway plaza下跌5%，主要由於空置率變高，另一位於上海的物業亦未只算表現平穩。

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最後了解一下出租率。又一城以外，所有物業基本上全線下跌。情況情未算很差，但至少已經響起警號。

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未知市場對這份業績如何解讀，我覺得是不合格。現價的rw0u 未有足夠吸引力，否則未來數月或會止賺離場。

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長和, 長建, 長實

呢兩星期繼續大掃除，止賺部分股票，換馬到現價低沉既地產股。

賣出 / 被贖回： DKT, 滬深三百 (3188), 金沙 (1928)

買入： 希慎(14), 冠君產業信託(2778), 恆基 (12), 置富(778)

唔經唔覺，單單地產及公用類佔整個portfolio超過20%，近半年不斷增持，始終覺得地產及相關收租股低水，值博率不錯。當中誠哥三間公司（長和，長建，長實）佔比最重，約10%。

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下面分享一些這三間公司的資料。

業務分佈

	市值	息率	業務分佈	地區分佈
長和 (0001)	2835億	4.3%	基建  33% 電訊  25% 零售  18% 港口  12% 能源  8%	歐洲             58%  (英國佔         29%) 亞洲及澳洲  18% 中國             12%
長江基建 (1038)	1465億	4.4%	電力 燃氣 水務 交通	歐洲              61% (英國佔         53%) 澳洲              22% 香港及中國    9%
長實 (1113)	2030億	3.5%	物業發展  54% 物業租賃  31% 酒店          9%	香港              50% 中國              50%

長和，長建發展方向都是走出去，業務主要集中於法制及政局較穩定的歐洲及澳洲。長和咩業務都有，收入非常分散，長建則集中基建及公用業務。

長實表面集務多多，但好多只係配菜，主要收入來源依然係地產。地區分佈方面，大陸貢獻達50%，比預期中多。近年不斷有誠哥走資的新聞，但內地市場明顯對長實依然重要。

派息

	現價 股息率	歷年派息 （派息增長率）
		2019	2018	2017	2016
長和 (0001)	4.3%	0.87 (0%)	3.17 (+11%)	2.85 (+6%)	2.68
長江基建 (1038)	4.4%	0.68 (0%)	2.43 (+2%)	2.38 (5%)	2.26
長實 (1113)	3.5%	0.52 (+11%)	1.9 (+12%)	1.7 (+11%)	1.53

三間公司派息都算穩中有升吧，相信未來都只能低速增長。

2019年開始收集長江長建，原因有兩個

1. 假設no deal exit沒發生, 長和長建持有大量歐洲及英國資產，相信脫歐後資產及英磅相當有升值空間

2. 兩間公司收入較分散，可以小部分解決當時投資組合過於集中香港及大陸的問題

持有半年多，表現麻麻，更拖低整個portfolio 回報。決定再觀察一年，期望2020年脫歐一事會有新氣象。

2019年結

2019年流動資產及MPF

項目	增長率	增長來源
流動資產	66%	主動收入   62% 投資收入   38%
MPF	45%	主動供款  60% 投資收入  40%

流動資產有較高增長，主要原因有兩個：

1. 人工雖然增長不多，但儲蓄率較高

2. 投資回報有驚喜，回報遠超目標

2019年投資回報

2019投資回報	增長來源 (按投資產品分類)	增長來源 (按穩定性分類)
20.7%	股票  90% 債券, 優先股  10%	股價增長  63% 股息, 債息收入  37%

2019投資總結

投資回報計算：

全年投資盈利 / ［年初本金 + (全年儲蓄 / 2) ]

由於借Ploan 又用 IB margin 作槓桿投資，要用Dietz method 去精準計算回報實在是件苦差，所以偷懶只用最簡單的方去。

今年投資回報約21%，遠超年初的目標。主要原因是年中開始重倉港股及加大槓桿力度。特別是Ploan及IB margin 雙管齊下，投資回報對總流動資產增長的貢獻變得更明顯。

股票 vs 債券 優先股

今年主要投資回報來自股票，佔90%以上。由於對股票認識較其他投資產品為佳，預計未來日子仍以重倉股票為主。

受風兄啟發，今年亦開始嘗試投資美債市場，希望學習構建一個較平衡的投資組合。新手上路，一年來踩了不少地雷，之前文章亦寫過一些中伏經歷 <<債券中伏 - MNK, WeWork, CBL>>。總結一年來，不計算優先股及ETD的情況，OTC債券組合全年投資是輕微負回報，唯一是是賺了經驗。

投資債券路如何改善？那類型債券較合適我的目標及投資組合？對這些問題初步有一些想法，將在新一年逐步測試。

股價增長 vs 股息 債息收入

股價增長貢獻全年投資收入約63%，另 37%來自較穩定的股息及債券利息。

2020年目標是進一步提早股息及債息收入比重。股票賺價確定性太低，要長期有好回報難度極高，反之，收息股細水長流，爆發力雖然較低，但收住息等賺價，心裡始終較踏實。

展望2020

展望新一年，投資路上有幾個目標

1.投資年回報 10%

 

2. 繼續學習槓桿投資及加大槓桿比率。

由於現時有部份借貸來自Ploan，令IB槓桿比率偏低，在低息環境下時常感覺這是一種浪費。

3. 建構一個更平衡的組合

這是2019年未完成的目標。債券比例自己暫時滿意，但股票組合要進一步diversify，做到行業及地域上有足夠分散，避免現時極重倉港股的現象。

4. 繼續學習債券投資。上文已提及內容。

2019年是香港艱難的一年，希望明天會更好。

債券中伏 - MNK, WeWork, CBL

一年多前，開始接觸美國債券市場，之後再膽粗粗嘗試在IB買入一些企業債，正式踏入新的投資領域。

新手上路，自然要交交學費，以下總結這一年來中伏的債券交易。

債券	暫時回報
MNK 4.75% 15/04/2023	-49%
CBL 5.25% 10/12/2023	-18%
VWORK 7.875% 01/05/2025	-12%

1. MNK

Source: http://finra-markets.morningstar.com/BondCenter/BondDetail.jsp?ticker=C609965

MNK 專營制藥，百多年歷史，擁有不少藥品專利，每年收入及現金流穩定。基本上一看就覺得是適合買它債券的公司。

買的時候到期收益率 (Yield to Maturity) 11.5%，覺得賺到了。一家大型制藥公司，不可能幾年就倒閉。而現有的藥品專利也值不少錢，債券持有人不會有太大損失。

後來天氣不似預期，公司輸掉官司，面臨大額賠償，破產機會大增。

債券出事後我亦反思過日後如何避開相關陷阱。

買入MNK時債價只剩$77，已經說明官司的潛在風險，算是一個警號。但其實不少上市公司都有官司纏身，大公司如Apple，亦經常被告。即使買入時身家清白，亦難保持有期間不會突然被告，總不能一有官司就不買或不問價賣出。

暫時唯一的對策是分散投資。幸好買入時MNK佔我組合不到1%，即使最後total lost，風險亦完全可控。

2. WeWork

Source: http://finra-markets.morningstar.com/BondCenter/BondDetail.jsp?ticker=FWEWK4626857&symbol=WEWK4626857

名牌效應，覺得這麼大一家公司撐個幾年不是問題，背後又有softbank作大股東。而且當時公司正籌備上市，預計可以進一步提早其融資能力，拿了股東的錢，又可以燒幾年。

後來上市不成，公司估值大跌，壞消息一浪接一浪，債價亦從高位跌近30%。

由於有softbank作後盾，WeWork離破產尚有很遠，算是不幸中的大幸。考慮到每年9%的回報，相信最後亦有機會可以平手離場。

投資初創公司，似乎應該選擇其股票而非債券。

3. CBL

Source: http://finra-markets.morningstar.com/BondCenter/BondDetail.jsp?ticker=C602921

CBL是亂買的。

當初剛學債券，覺得CBL是一家房地產信托基金(REITs)，手上持有的美國零售商場應該值些錢。再簡單看看它的財政狀況，知道經營情況不好，但計過數後發現2023年前倒閉風險很低，就出手購入。

後來公司經營情況未有改善，2月時債券評級B1， 到10月時已經被降到Caa1， 不到一年連跌幾級，債價亦插水近20%。

現在再看這家公司，2023年前不會倒閉大概是對的。但公司會大量抵押資產作借貸，推行業務重組。一旦重組不成功，破產時大概沒多少資產可以分給unsecured debt holder。

新手上路，短短一年踩了多個地雷，整年債券投資部份是輕微負回報，唯有來年繼續努力。

Christmas Has Come Early 逐步止賺

最近兩星期股市歌舞昇平，美股連續破頂，港股亦重上28,000點。組合再倉新高的時間，自己開始止賺部份股票及換馬至一些新目標。

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賣貨

止賺南方A50(2822)，工商銀行(1398)，INDA。 回報已超過20%，三隻股票亦已步入高位，決定先清倉。

另外，衝衝賣了持有不足兩星期的朗廷(1270)。主要由於酒店旅遊業經營情況比想像中惡劣，買入後越想越不對勁，見有微利就先沽清。

買貨

主要增持RW0U，希慎(14)，冠君產業(1270)，新意網(1686)，一些債券及優先股。

RW0U，希慎 之前已有提及 <<希慎與九倉>>  <<又一城收息REITs大跌, 是危是機>>，上星期跌回低位立刻再增持。冠君產業資產優質，零售佔比較低（約35%），正好取代朗廷的位置。新意網剛開始收集，有機會再寫寫。

又一城收息REITs 重開公告

又一城收息REITs (RW0U) 自從11月後一直關閉，這星期公司終於對商場重開情況作出交代，通告重點如下：

Source: 重開公告

1. 商場部分繼續關閉，最快2020年第一季重開

2. 辦公室部分短暫關閉約兩星期，現已回復正常運作

3. 裝修費用及停業期間租金損失預計將由保險公司承擔，但保險索償需時

4. 索償期間，未來三季會透過借貸，支持有限度派息

5. 提出收購兩項位於東京的辦公室物業，加快海外資產配置，減低對又一城的依賴。

商場重開日期遠比想像中遲，絶不理想，以為今季租金損失慘重。再看下才發現保險似乎可以cover大部分裝修及租金損失，算是一個驚喜。

總括來說，這次事件對又一城「暫時」未算重創，公司從數年前開始亦逐步分散投資，降低對又一城的依賴。由於手上持股不多，RW0U又屬高息系列，研究過通告後決定加碼。


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