山叔叔投資日記: 英國REITs

2020年1月25日星期六

留意到這家公司是因為近年房托表現非常不俗，而物流/工業類房托更是當中表表者。無他，受網購大趨勢帶動，市場對物流倉存的需求只會有增無減。

英國REITs專營物流/工業公司不多，當中的龍頭是SEGRO。公司2007在英國以REITs身份上市，現時是歐洲最大的工業/物流類房託公司，市值接近$1000億港元。

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物業組合

地理分佈上，約70%物業集中於英國，所以脫歐發展直接影響公司前景。公司發展方向是逐步加大英國以外地區的比重。

物業類型分佈上，有urban 及 big box 之分。前者指位於市區的物流或工業中心，後者是普遍位於市郊的超超超大型物流中心。

從近一兩年各方數據分析，可以看到大型物流中心（big box) 的增長明顯放緩。其中一個可參考案例是專營big box 物流中心的 Tritax Big Box (BBOX) ，近一兩年收入增長明顯放慢，令股價原地踏步。

相反，市場對市區的中小型物流工業中心需求持續，情況亦可從相關公司的業績細項得到印證。

SEGRO兩者皆有，而市區物流及工業中心佔比較多，約65%。

負債

從圖表可以得知，由2012年開始公司Loan to Value (LTV) 持續改善，由高峰期的50%下降一半，現時約25%。低負債有助公司進一步併購，擴展版圖。

業績，派息

即使面對英國脫歐的亂局，SEGRO租金收入持續向好，而派息近兩年都有約10%+增長，可見公司發展得非常不錯。

派息記錄

股價，息率

SEGRO處於好的行業，又受惠於2019年底英國落實脫歐的利好消息，股價一飛沖天，一年間升了52%。

股息方面，作為一隻REITs，SEGRO股息率算是不合格，大約介乎2-3%，比領展還低。當然，買這家公司為的是股價增長，絕非個年2-3%的股息回報。

股價走勢

總結，SEGRO跟領展差不多，屬於進擊的房托，公司現況及前景都不錯, 現價高企，暫時先放入觀察名單。