英國REITs - SEGRO (SGRO)

留意到這家公司是因為近年房托表現非常不俗，而物流/工業類房托更是當中表表者。無他，受網購大趨勢帶動，市場對物流倉存的需求只會有增無減。

英國REITs專營物流/工業公司不多，當中的龍頭是SEGRO。 公司2007在英國以REITs身份上市，現時是歐洲最大的工業/物流類房託公司，市值接近$1000億港元。

Photo by Miti on Unsplash

物業組合

地理分佈上，約70%物業集中於英國，所以脫歐發展直接影響公司前景。公司發展方向是逐步加大英國以外地區的比重。

Source

Source

物業類型分佈上，有urban 及 big box 之分。前者指位於市區的物流或工業中心，後者是普遍位於市郊的超超超大型物流中心。

從近一兩年各方數據分析，可以看到大型物流中心（big box) 的增長明顯放緩。其中一個可參考案例是專營big box 物流中心的 Tritax Big Box (BBOX) ，近一兩年收入增長明顯放慢，令股價原地踏步。

相反，市場對市區的中小型物流工業中心需求持續，情況亦可從相關公司的業績細項得到印證。

SEGRO兩者皆有，而市區物流及工業中心佔比較多，約65%。

負債

從圖表可以得知，由2012年開始公司Loan to Value (LTV) 持續改善，由高峰期的50%下降一半，現時約25%。低負債有助公司進一步併購，擴展版圖。

Source

業績，派息

即使面對英國脫歐的亂局，SEGRO租金收入持續向好，而派息近兩年都有約10%+增長，可見公司發展得非常不錯。

Source

派息記錄

股價，息率

SEGRO處於好的行業，又受惠於2019年底英國落實脫歐的利好消息，股價一飛沖天，一年間升了52%。

股息方面，作為一隻REITs，SEGRO股息率算是不合格，大約介乎2-3%，比領展還低。當然，買這家公司為的是股價增長，絕非個年2-3%的股息回報。

股價走勢

總結，SEGRO跟領展差不多，屬於進擊的房托，公司現況及前景都不錯, 現價高企，暫時先放入觀察名單。

相關文章

淺談英國REITs
英國REITs - Land Securities (LAND)
英國REITs - British Land (BLND)

英國REITs比較 - British Land vs Land Securities

British Land、Land Securities 兩間非常相似的公司，買那家比較好？對於REITs，下面簡單比較一下資產分佈、負債比率、租金收入、派息趨勢。

Photo by Katka Pavlickova on Unsplash

資產組合

	British Land	Land Securities
資產分佈	零售  45% 辦公室  51% 出租住宅  4%	零售  43% 辦公室  45% 酒店及消閒  12%
資產位置	倫敦  68% 英國其他地區  32%	倫敦  65% 英國其他地區  35%

短評： 兩家公司資產組合相似。British Land不少出租住宅為興建中項目，暂時以Land Securities資產較多元化。

資產歷年變化

	British Land	Land Securities
2015年	零售 55% 辦公室  43% 出租住宅  2%	零售 45% 辦公室 45% 酒店及消閒 10%
2019年	零售  45% 辦公室  51% 出租住宅  4%	零售 43% 辦公室 45% 酒店及消閒 12%
長遠目標	零售 30-35% 辦公室 50-55% 共用辦公室 5% 出租住宅 10%	公司未有提供資料

收入來源

	British Land	Land Securities
2015年	零售  65% 辦公室及出租住宅  35%	零售  61% 辦公室  39%
2019年	零售  58% 辦公室及出租住宅  42%	零售  59% 辦公室  41%

短評： 面對近年網店衝擊、零售業轉型，可以看到兩家公司採取不一樣的策略。British Land積極出售零售資產，增加辦公室及住宅比重。Land Securities則嘗試適應網店衝擊，進行零售資產內部改革，打造新的購物體驗。

市帳率、每股資產淨值及負債比率

	British Land	Land Securities
市帳率 (PB)	0.6 (現價$538計)	0.6 (現價$833計)
每股資產淨值 (NAV)	2018 - 2019年： -6.4% 2015 - 2019年： +9.2%	2018 - 2019年： -4.6% 2015 - 2019年： +8.5%
資產負債比率 (LTV)	2015年： 35.3% 2019年： 28.1%	2015年： 31.6% 2019年： 27.1%

短評： 兩家公司財務都非常穩健，負債一年比一年低。負債低其中一個好處是當合適投資項目出現時，可以隨時融資發展。

另外，每股資產淨值下跌則是無可避免，兩間公司都受旗下零售業務拖累，此情況應該會持續一段時間。

派息回報

	British Land	Land Securities
股息率	5.8%  (現價$538計)	5.5%  (現價$833計)
股息增長	2015-19年複合增長： 2.8% 2015-19年股息趨勢： 27.3、28.0、28.8、29.6、30.5	2015-19年複合增長: 9.4% 2015-19年股息趨勢: 31.85、35、38.55、44.2、45.55

短評： Land Securities過去股息增長非常快。但近年受脫歐及零售業轉型影響，租金收入增長放緩，我相信股息難以再高速增長。反之，British Land基數較低，未來一年又有回購計劃，說不定會有驚喜。

投資回報

	British Land	Land Securities
5年投資回報 (2015-2019年)	股價 + 股息回報: -4%  股價+股息+英鎊匯率: -28%	股價 + 股息回報: -7% 股價+股息+英鎊匯率: -30%

短評：脫歐前景及英鎊匯率對投資英國REITs的影響，之前文章已有提及，不再重覆。

總結

投資那一家公司比較好，最簡單是 why not both。 只選一間的話，我比喜歡British Land。

首先，British Land 對未來有清𥇦發展藍圖：減零售、增加辦公室和出租住宅。從近幾年資產買賣亦可以看見公司具有執行力，根據計劃一步一步進行資產轉型。反之，Land Securities選擇繼續在零售業打拚，我覺得是選了比較難走的路。對未來的發展亦未有提供指引 (至少在年報沒說明)。

另一點在上面資料中看不出來，是脫歐以來兩間公司的取態。2016年脫歐後，British Land較進取，很多興建中項目繼續進行； Land Securities較保守，減慢或暫時停止不少工程，希望待脫歐明朗化再出手。保守取態其實沒問題，很多倫敦跨國巨企脫歐以來都採取觀望態度，停止新投資。兩種取態，現階段沒人知道那個是正確選擇。我偏向看好英國前景，自然喜歡積極進攻一方。

最後一點，是可槓桿比率的分別。開始時我以為兩家公司分別不大，可槓桿比率大概都是4倍多吧。後來在IB下單購買時，發現Land Securities 可槓桿比率居然只有2倍，British Land則是正常的4倍。用孖展的朋友要注意一下。

上面的資料只是一些參考數字及個人看法。投資前還是要自己做功課，了解公司財務狀況。特別在脫歐及零售轉型下，投資英國REITs風險實在不低。

相關文章

淺談英國REITs
英國REITs - 風險篇
英國REITs - British Land (BLND) 
英國REITs - Land Securities (LAND) 

英國REITs - British Land (BLND)

繼續談英國REITs，今次看看另一家龍頭房託British Land (BLND)。

公司背景

British Land (BLND) 成立於1856年，為英國市值第三大的房地產投資信託基金 (REITs)，現時市值約50億英鎊，規模大概是四分一間領展 (823) 。主要資產座落於倫敦地區，包括寫字樓、公寓及購物中心。 

資產分佈

British Land 資產分佈很清晰，商用辦公室佔51%，零售物業佔45%，另外是一些發展中項目。

商用辦公室方面，現時八成項目集中於倫敦的 Broadgate 、 Paddington Central 、 Regent’s Place。三個地方都是不錯的商業地段，交通便利。翻查記錄，公司在辦公室業務表現出色，多年來出租率高企，租金亦年年有增長。

零售方面，項目散佈英國多個地區。近年British Land零售業務令人擔心，面對網購挑戰，表現節節敗退，表現一直走下坡。其實情況不單單發生在BLND或英國，美國的零售大企Sears, JC Penny亦因為網購有機會面臨破產。British Land現在的䇿略是淘弱留強，有計劃地一步步減持零售店。該業務從以往佔總資產值三分二減到今到不到一半，最終目標是只佔三分一。

減持實體零售店方向是對的，總比搞什麼店面改革來得實際。賣掉零售店的錢，未來會主力發展共用辦公室及出租公寓。其中一個發展重點是位於Canada Water的綜合社區項目，該項目包含辦公室 、出租公寓、零售店、休閒施施，有點像香港啟德新發展區。對British Land未來五年的發展方向，可以參考下圖。

資產及負債

資產值方面，現時市帳率（PB）0.6。牌面上折讓不少，但要注意零售業資產估值近年一直下跌，跌勢於2018年更有加劇趨緩勢。是折讓還是價值陷阱，現階段很難說。

 

債務方面問題不大。可以看到負債比率（Loan to Value) 一直處於安全水平。近年出售物業所得資金部分用作還債，令負債比率進一步下降。

盈利能力

評估REITs盈利能力我通當看租金收入是否穩定、出租率以及現金流。

先看租金收入。最近十年，基本上物業總收益一直穩定，每年收租輕輕鬆鬆就6億英鎊。但2016年到達高峰後，亦剛好是脫歐年，業績開始走下坡。

作為收租佬，租金收入下降是令人擔心的現象。翻查2017-2019的年報，CFO的解釋： 「Net sales of income producing assets over the last two years was over £2bn. This has reduced net rents by £21m in the year, including £14m from the sale of 5 Broadgate in June 2018, and £3m from... (下刪2萬多字）....Excluding this impact, like-for-like rental growth across the portfolio is 2.4%, or £15m. 」

簡單來說，就是最近賣了很多資產。拿到的錢有些拿去還債，有些又去發展新項目。收租資產少了，租金收入自然減少啦。如果只計算沒賣掉的資產，租金收入是有增長的。British Land最近幾年經歷較大的資產重整，這也算是合理的解釋。題外話，上文提到的「sale of 5 Broadgate」，就是賣給了誠哥旗下的長實集團。相關新聞：李嘉誠又出手英國 105億港元買下倫敦瑞銀UBS大樓。

再下來看出租率。本來以為大型外資脫歐後相繼遷離英國，出租率應該有較明顯回落，結果卻是出租率一直維持在高位。當然，單單這點不足以證明外資在未來不會走。始終租約一簽數年，要走也不是一時三刻。但數據上，至少暫時看不到出租情況惡化，外資公司大規模「走佬」。

現金流方面，近年公司出售大量物業，令經營現金流變得很亂。當然，要再把多年現金流仔細分類是可以，但非常煩複。。。算啦，綜合它沒有負現金流、負債比率沒變高、派息又能維持，就大膽推斷現金流沒問題。

股息回報

投資REITs，股息是大部份投資者著眼的地方。British Land派息穩定，但增長非常緩慢。近五年複合增長為龜速2.7%。現價約$540，未計算匯價風險和相關稅項下，股息率約5.6%。

五年投資回報

以2019年6月26日收市價，五年投資回報為 -4%。如果進一步把英鎊貶值因素也考慮，五年投資回報為 -28%。

British Land面對零售業轉型及英國脫歐兩個大問題，-4%表現其實比想象中好。而英鎊貶值則非公司可以控制 。

另一點值得留意是公司的回購政策。單單過去一年半時間，已經動用2億歐元回購公司股票，平均回購價$594。未來日子準備再加碼1.25億歐元作回購。總金額3.25億歐元，大約是公司7%市值，相信對股價有一定支持作用。

British Land 股價 2014-2019年

風險

投資BLND面對的風險分兩部分。第一部分是行業風險，基本上所有英國REITs都會面對，在<<英國REITs - 風險篇>>有提及。

第二部分風險是BLND自身問題。上文提到整個零售業受網購影響，生意大受打擊，形勢短期難以改變。偏偏British Land過往押重注於零售店，表現自然落後同行。即使公司近年大量出售零售業資產，計劃轉型，相信亦需數年才有成果。轉型是否成功，亦需時間驗證。最近公司把部份資金用作回購及減債，可能代表缺乏收購機會或發展空間。

 

總結

綜合來說，投資British Land是買一個希望，等待兩件事：日後完成業務重組 或 脫歐事件解決。任何一件事發生都可以使價值回歸，成為股價爆升的催化濟。單純以穩定收息作考慮，香港及新加坡REITs有更佳的選擇。

 

相關文章

淺談英國REITs
英國REITs - 風險篇
英國REITs - Land Securities (LAND)

英國REITs - Land Securities (LAND)

上次了解過投資英國房託的背景資料、風險，這次集中看看當地一家最大的REITs - Land Securities。

公司背景

Land Securities (LAND) 起源於1944年，成立以來一直從事商用房地產發展及租賃，並於2007年成為倫敦交易所其中一家房地產信託公司(REITs)。公司現時市值$85億英鎊，為英國最大REIT，主要經營辦公室、酒店、購物中心及特賣場租賃。業務分佈於倫敦中心及其他英國地區 。

資產分佈

以地域來說，Land Securities 的資產分佈在兩個地區：三分二集中於倫敦，另三分一散佈英國其他地區。押重注倫敦的策略有好有壞。好的，作為英國甚至歐洲最發達地區，倫敦近數十年一直是歐洲金融中心，吸引大量外資企業進駐，作為倫敦「包租佬」的LAND自然受惠。壞的，當脫歐落實，大量外資出走，LAND受到的衝擊亦會最直接。

資產價值方面，最值錢的當然是位處黃金地段的辦公室，佔資產值約一半。另一半資產為零售消閒項目，近年估值一直下跌，特別是Shopping Center, Retail Parks，情況令人擔心。

資產淨值及負債

資產值是要特別留意的地方。2016年脫歐以來，資產值三年間已經跌了6%。更嚴峻的，脫歐一旦廿落實，跌勢可能加劇，現時Land Securities 資產大幅折讓，市帳率 (PB) 只是0.61。

REITs債務水平會用貸款與估值比率(Loan-to-Value，LTV)衡量。貸款與估值比率即是總負債/總資產的百份比，Land Securities 債務水平大致維持平穩。要注意不一定借錢才會令比率上升，租金下跌可以拖低物業資產值，從而令貸款與估值比率突然上升。

 

盈利能力

從下圖可以看到即使在脫歐影響下，2106-2019年租金利潤仍然是年年增長，而經營所得現金流亦算維持得不錯，相信未來有力持續派息。

 

再看租金細項，收入主要來自辦公室、酒店及零售消閒業務。辦公室業務表現繼續堅挺，租金收入平穩。反而是零售業務收入每況愈下，管理層更表示零售業受網購及脫歐問題影響，情況短期內亦不會有改善。

股息回報

公司派息以穩定增長為目標，過去五年派息趨勢為 31.85、35、38.55、44.2、45.55，年複合增長高達9.4%。而近年Land Securities 股價大跌亦進一步令股息變得吸引，現價$820，稅前股息率約5.5%。
要注意的，是公司零售項目租金收入有持續下行的風險，雖未至於令派息大減，但相信難以維持過去數年之高速增長。

五年投資回報

以2019年6月21日收市價，利用Yahoo Data可以計算出，五年投資回報為 -7%。如果進一步把英鎊貶值因素也考慮，五年投資回報為 -30%。  

數年來英國問題多多，投資回報差是預期的。值得注意反而是英鎊匯率對回報影響可以是如此巨大。

2014年6月 - 2019年6月股價

匯率:  
GPB/HKD @ Jun2016 13.3
GPB/HKD @ Jun2019 9.95

風險

參考<<投資英國REITs 風險篇>>。

總結

Land Securities 未來表現取決於兩個問題：零售項目轉型 及 脫歐對英國的影響。

公司近年有一系列方案出售/轉型表現久佳之零售項目，但相信零售店頹勢仍會持續一段時間。脫歐影響則是眾說紛紜，不過至少暫時倫敦商用物業，特別是辦公室表現無論出租率及租值均未見影響。

物業資產大折讓、股息率5.5%、穩定租金收入，加上英鎊匯率低水，幾方面都增加了投資 Land Securities 的安全性。當上面提到的問題一旦得到解決，潛在回報可以非常豐厚。代價，是零售業務轉型需時及脫歐的不確定性。

相關文章

淺談英國REITs
英國REITs - 風險篇
英國REITs - British Land (BLND)
 

英國REITs - 風險篇

繼續上次關於投資英國房託的討論<<淺談英國REITs>>，這次說說當中的風險。

 

Photo by vaun0815 on Unsplash

脫歐是公認最大風險。現時英國房託公司市淨率 (PB) 大幅折讓，某程度反映了投資者對脫歐的擔憂：脫歐一旦發生，大量外資企業撒離，商用地價值可以出現崩潰式結構性下跌。這種結構性下跌有別於因經濟週期引致的下跌。經濟週期有低有高，資產價格跌了，幾年後可以漲回來；結構性下跌，可以是永久性，跌了永遠回不來。這是投資英國房託必須注意的風險。

關於脫歐對英國經濟的潛在影響，眾說紛紜。其中一個值得參考的是宋鴻兵先生提出的觀點，大意是：「脫歐不一定引發外資企業大量外移，要看的反而是脫歐的形式。英國既得利益者（商人跟精英分子）心底內其實不支持脫歐。現在由這群人去跟人家談脫歐條件、簽協議，最後會不會只是掛羊頭賣狗肉，脫歐跟不脫歐其實差別不大？」。
 

匯率是另一風險。英國股票市場以英鎊結算，如果股票賺，英鎊跌，隨時「購埋都唔夠蝕」。最壞情況更可以出現股匯雙殺，兩邊皆跌。要減低匯率風險可借英鎊去投資，IB英鎊借貸利率比港元或美元都要低，有先天優勢。但這涉及到槓杆風險，必需慎用。

IB借貸利息 (2019年6月21日)

隔山打牛是另一個問題。買領展、置富等香港房託，旗下物業是否處於黃金地段、商場人流多與否，即使未有實地考察，身處香港最少有個基本認識。市況或公司有變，亦可從新聞報導得知，立即作出相應部署。反之，香港人投資英國時大多依靠網上資訊，好多野都只能「估估下」。

最後是利率風險。REITs跟債券相似，對利率變化非常敏感。利率高，房託表現差； 加息步伐越快，房託表現越差。不過這是全世界房託的問題，食得鹹魚抵得渴。

現時投資英國股票屬高風險動作，必需有面對長期捱價，股價高波幅上落的心理準備。即使REITs防守性較高，在英國脫歐大環境下，情況一旦變差，亦可以短時間跌去三分一甚至更多。必須控制注碼去減低風險。

相關文章

淺談英國REITs
英國REITs - Land Securities (LAND)
英國REITs - British Land (BLND) 

淺談英國REITs

近年英國一直受脫歐問題纏繞，雖然現時還沒有對當地經濟造成明顯損害，但投資者擔心一旦脫歐落實執行，外資企業將大規模撤離，引致資產價格大跌。

Photo by Cosiela B. on Unsplash

當中影響最直接的，是商用房地產市場。2016年脫歐公投以來，當地兩大房託都出現大幅度下跌。市值最大的 Land Securities (LAND) 下跌33%，老二 British Land (BLND) 下跌30%。

受影響的除了商用房地產，英鎊匯率也在幾年間跌了約17%。現時的匯率居然接近三十年低位。

其實，脫歐威力有這麼大嗎？現在會不會是極佳機會，利用低匯率英鎊去配置英國優質資產？

網上關於英國REITs資訊比較少，沒機會抄考，唯有自己去了解一下。

英國房託

英國房託加起來超過五十隻，數量絕非香港可比。下面集中看市值最高三隻： Land Securities (LAND)、British Land (BLND)、Segro (SGRO)。
 

 https://reitcomparison.co.uk/

Land Securities (LAND，市值85億英鎊) 市值排第一。資產分佈於倫敦中心地段 (65%) 及 其他英國地區 (35%)。位於倫敦資產以辦公室為主，再配小量酒店、購物中心。其他地區則集中發展購物消閒物業組合。LAND亮點是近年股息增長快速，過去五年派息趨勢為 31.85、35、38.55、44.2、45.55，年複合增長高達9.4%。

Segro (SGRO，市值71億英鎊) 市值排第二。SGRO近年股價大幅跑贏另外兩支房託，令我寄予厚望。可惜初步了解後，發覺其資產散佈歐洲數個國家，英國、法國、德國、意大利、什麼都有一些。情況太複雜，唯有暫時跳過，有興趣的網友可研究一下，說不定有驚喜。

British Land (BLND，市值53億英鎊) 市值排第三，接近七成資產集中在倫敦在商業區，包括有寫字樓、公寓、購物中心。主力綜合式辦公室佔51%、零售店佔45%。BLND旗下物業出租率頗有保證，長期達九成以上。另一個吸引之處在於派息穩定，雖不及LAND高速增長，對上八年派息亦年年遞增，目前股息率約6.5% 。但要留意British Land近年受脫歐及零售業務衰退影響，股價大插水，風險水平不低。

上面很粗略每間介紹一點點，有機會再獨立每家寫寫。

英鎊縮水

英國股票市場以英鎊結算，英鎊匯率直接影響投資回報。2016年脫歐至今，英鎊兌美元跌了13.5%。

英鎊走勢 2016-2019年

再退後一些，查看最近二十年數據，發現英鎊有兩次較明顯下跌，第一次為2008年金融海嘯引發，第二次2014年 (可能) 由蘇格蘭獨立公投引發。至於脫歐對英鎊最終影響，則有待觀察。

英鎊走勢 2000-2019年

以往數據可作參考，但不能盲目認為英鎊必定會均值回歸，始終大英帝國地位不及以前是事實。考慮的，是處於數十年低位的英鎊，跌幅是否過多？退出歐盟區會否令英鎊在各國外匯儲備中地位大幅降低？

英國房託股息稅

稅收直接影響投資回報，是選擇REITS一個考慮重點。英國不像新加坡那麼慷概，新加坡REITS不收股息稅，所有錢袋袋平安，所以有大量收息客捧場。
 
表面上英國REITS公司的租金為免稅收入，但這只是將抽稅環節押後。當公司將租金以股息形式派發給投資者，政府將抽取高達20%稅項。以British Land (BLND)為例，現價$540計算，稅前股息率5.6%，稅後只剩4.5%。

如何購買英國房託

市場有不少選擇，銀行證券都可買到。至少我使用的兩間券商盈透證券 (IB)、耀才證券都可購買英國房託。其實用那家券商買賣分別不大，如需使用孖展借英鎊買貨，IB利息較低。

要注意的是英國股票報價是以 便士 (GBX) 為單位 (1英鎊 = 100便士) 。以British Land (BLND)為例，報價$540 代表每股為 $540/100 = $5.4英鎊。最少買一股亦可以，入場門檻極低。

 

英國股市交易時間

夏令時間 15:00 - 00:30
冬令時間 16:00 - 00:30

英國股票手續費

英國股票無論交易所收費或券商手續費都比港股貴，以下只比較我在用的其中兩家券商。
IB： 每單交易最低收費 $6英鎊
耀才： 每單交易最低收費 $15鎊

注意上面不包括交易所收費，最終收費還包括0.5%印花稅。

耀才英國股票收費

IB 英國股票收費

買英國房託，買的就是英國未來。如果對此沒信心，覺得未來只會走下坡，大量外資企業會因脫歐遷離英國，倫敦作為歐洲金融中心將成為歷史，那現在的低估值只是價值陷阱。

反之，低匯率和低估值，創造了幾十年一遇的投資機會。我個人偏向樂觀，選擇了英國房託作資產配置一部份。

相關文章

英國REITs - 風險篇
英國REITs - Land Securities (LAND)
英國REITs - British Land (BLND)