希慎與九倉

上一篇<<看看地產股>>寫完後，地產股股價立刻插水。這星期心儀的希慎跌至一年低位，我亦趁機買入第一注。

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一堆地產股中選了希慎，只因它股價最殘。相信絕大部分地產公司都可以走出香港這次危機，所以選了股價「暫時」受事件影響最深，業務具防守力，派息還可以的希慎。

下面分享一些希慎跟九倉的資料。

股息/經營現金流

	希慎興業(14)	九龍倉置業(1997)
2018	48%	49%
2017	53%	未上市
2016	46%	未上市
2015	50%	未上市

九倉置業於2017年分拆上市，旗艦資產海港城/時代廣場不用多介紹，每年為公司貢獻大量現金流。 

希慎業務在過去數年得發展得很好，希慎廣場開業後成為區內熱點，上年更有利園三期落成，進一步提升辦公室組合收入。現金流及派息亦逐年遞增。

要注意是兩家司現金流雖然足夠應付這次危機，但短期可能減派息。

收入及資產

	希慎興業(14)		九龍倉置業(1997)
	佔收入比重	主要物業	佔收入比重	主要物業
商鋪	50%	希慎廣場 希慎道 壹號 利園一至六期 利舞臺廣場 禮頓中心	69%	海港城 時代廣場 荷里活廣場 會德豐大廈 卡佛大廈
寫字樓	43%		26%
住宅/酒店	7%	竹林苑	5%	海港城酒店/住宅 The Murray Hotel

兩家公司主要資產都集中於香港。九倉收入主要來自零售商鋪，佔70%。希慎在利園三期開幕後，商鋪比例下降至50%。

個人比較喜歡希慎的收入結構，商鋪與非商鋪業務各佔一半，令每年收入相對穩定。另外，零售業近年受網購打擊，生意難做，押注太多商鋪的公司有點危險。

回購

另一個可參考的地方是回購記錄。

九倉未有回購記錄，反而希慎近年有兩次較大型的回購行動。第一次回購發生於2016年，另一次於今年8至11月，至今動用約7千萬為股價護盤。

翻查紀錄，2次回購股價都是位於$31附近。再比較希慎的股價圖，近十年鮮有跌到$31以下。管理層選擇的回購價似乎可以作為希慎估值其中一個指標。

 回購記錄

日期	回購數量 (股)	最高價	最低價
2019/11	400,000	31.150	30.700
2019/10	1,550,000	31.100	28.700
2019/09	250,000	31.700	30.650
2019/08	50,000	33.800	31.750
2016/11	861,000	34.900	33.550
2016/06	65,000	33.196	32.450
2016/05	2,180,000	33.600	31.600
2016/04	304,000	31.700	31.300
2016/03	299,000	32.500	32.050
2016/02	325,000	30.600	29.750
2016/01	8,560,000	31.850	28.950
2015/12	3,454,000	32.700	31.450

股價走勢