2020年1月25日星期六

英國REITs - SEGRO (SGRO)

留意到這家公司是因為近年房托表現非常不俗,而物流/工業類房托更是當中表表者。無他,受網購大趨勢帶動,市場對物流倉存的需求只會有增無減。

英國REITs專營物流/工業公司不多,當中的龍頭是SEGRO。 公司2007在英國以REITs身份上市,現時是歐洲最大的工業/物流類房託公司,市值接近$1000億港元。

Photo by Miti on Unsplash


物業組合
地理分佈上,約70%物業集中於英國,所以脫歐發展直接影響公司前景。公司發展方向是逐步加大英國以外地區的比重。
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物業類型分佈上,有urban 及 big box 之分。前者指位於市區的物流或工業中心,後者是普遍位於市郊的超超超大型物流中心。

從近一兩年各方數據分析,可以看到大型物流中心(big box) 的增長明顯放緩。其中一個可參考案例是專營big box 物流中心的 Tritax Big Box (BBOX) ,近一兩年收入增長明顯放慢,令股價原地踏步。
相反,市場對市區的中小型物流工業中心需求持續,情況亦可從相關公司的業績細項得到印證。

SEGRO兩者皆有,而市區物流及工業中心佔比較多,約65%。


負債
從圖表可以得知,由2012年開始公司Loan to Value (LTV) 持續改善,由高峰期的50%下降一半,現時約25%。低負債有助公司進一步併購,擴展版圖。

業績,派息
即使面對英國脫歐的亂局,SEGRO租金收入持續向好,而派息近兩年都有約10%+增長,可見公司發展得非常不錯。
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派息記錄


股價,息率
SEGRO處於好的行業,又受惠於2019年底英國落實脫歐的利好消息,股價一飛沖天,一年間升了52%。

股息方面,作為一隻REITs,SEGRO股息率算是不合格,大約介乎2-3%,比領展還低。當然,買這家公司為的是股價增長,絕非個年2-3%的股息回報。
股價走勢

總結,SEGRO跟領展差不多,屬於進擊的房托,公司現況及前景都不錯, 現價高企,暫時先放入觀察名單。


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2020年1月19日星期日

又一城(RW0U) 第三季業績

又一城經過兩個月搶修,終於在本月16號重開,同一時間,公司亦公佈了季度業績。是時候重新審視一下。


Photo by Miguel Bruna on Unsplash

股價表現
社會運動以來,股價逐步跟隨大下向下,但跌幅相對少於其他收租股。後來,11月因裝修事件跌勢加劇,最差時跌幅接近24%。

12月中,股價開始企穩。最近一兩星期更出現急升,原因大概是又一城落實重開,社會運動暫時緩和。現時價位大約回到被裝修前。
Q3 業績
受又一城影響,收入及派息減少是預期中事。較意外的是中國及日本物業收入都出現不同程度的下跌。
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再看收入細項,北京的Gateway plaza下跌5%,主要由於空置率變高,另一位於上海的物業亦未只算表現平穩。
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最後了解一下出租率。又一城以外,所有物業基本上全線下跌。情況情未算很差,但至少已經響起警號。

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未知市場對這份業績如何解讀,我覺得是不合格。現價的rw0u 未有足夠吸引力,否則未來數月或會止賺離場。


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2020年1月11日星期六

長和, 長建, 長實

呢兩星期繼續大掃除,止賺部分股票,換馬到現價低沉既地產股。

賣出 / 被贖回: DKT, 滬深三百 (3188), 金沙 (1928)
買入: 希慎(14), 冠君產業信託(2778), 恆基 (12), 置富(778)

唔經唔覺,單單地產及公用類佔整個portfolio超過20%,近半年不斷增持,始終覺得地產及相關收租股低水,值博率不錯。當中誠哥三間公司(長和,長建,長實)佔比最重,約10%。


Photo by Xu Haiwei on Unsplash


下面分享一些這三間公司的資料。


業務分佈

市值
息率
業務分佈
地區分佈
長和
(0001)
2835
4.3%
基建  33%
電訊  25%
零售  18%
港口  12%
能源  8%
歐洲             58% 
(英國佔         29%)

亞洲及澳洲  18%
中國             12% 
長江基建
(1038)
1465
4.4%
電力
燃氣
水務
交通
歐洲              61%
(英國佔         53%)

澳洲              22%
香港及中國    9%
長實
(1113)
2030
3.5%
物業發展  54%
物業租賃  31%
酒店          9%
香港              50%
中國              50%

長和,長建發展方向都是走出去,業務主要集中於法制及政局較穩定的歐洲及澳洲。長和咩業務都有,收入非常分散,長建則集中基建及公用業務。

長實表面集務多多,但好多只係配菜,主要收入來源依然係地產。地區分佈方面,大陸貢獻達50%,比預期中多。近年不斷有誠哥走資的新聞,但內地市場明顯對長實依然重要。


派息

現價
股息率
歷年派息
(派息增長率)

2019
2018
2017
2016
長和
(0001)
4.3%
0.87
(0%)
3.17
(+11%)
2.85
(+6%)
2.68

長江基建
(1038)
4.4%
0.68
(0%)
2.43
(+2%)
2.38
(5%)
2.26
長實
(1113)
3.5%
0.52
(+11%)
1.9
(+12%)
1.7
(+11%)
1.53

三間公司派息都算穩中有升吧,相信未來都只能低速增長。


2019年開始收集長江長建,原因有兩個
1. 假設no deal exit沒發生, 長和長建持有大量歐洲及英國資產,相信脫歐後資產及英磅相當有升值空間
2. 兩間公司收入較分散,可以小部分解決當時投資組合過於集中香港及大陸的問題

持有半年多,表現麻麻,更拖低整個portfolio 回報。決定再觀察一年,期望2020年脫歐一事會有新氣象。

2020年1月1日星期三

2019年結

2019年流動資產及MPF
項目
增長率
增長來源
流動資產
66%
主動收入   62%
投資收入   38%
MPF
45%
主動供款  60%
投資收入  40%

流動資產有較高增長,主要原因有兩個:
1. 人工雖然增長不多,但儲蓄率較高
2. 投資回報有驚喜,回報遠超目標



2019年投資回報
2019投資回報
增長來源
(按投資產品分類)
增長來源
(按穩定性分類)
20.7%
股票  90%
債券, 優先股  10%
股價增長  63%
股息, 債息收入  37%


2019投資總結
投資回報計算:
全年投資盈利 / [年初本金 + (全年儲蓄 / 2) ]

由於借Ploan 又用 IB margin 作槓桿投資,要用Dietz method 去精準計算回報實在是件苦差,所以偷懶只用最簡單的方去。

今年投資回報約21%,遠超年初的目標。主要原因是年中開始重倉港股及加大槓桿力度。特別是Ploan及IB margin 雙管齊下,投資回報對總流動資產增長的貢獻變得更明顯。


股票 vs 債券 優先股
今年主要投資回報來自股票,佔90%以上。由於對股票認識較其他投資產品為佳,預計未來日子仍以重倉股票為主。

受風兄啟發,今年亦開始嘗試投資美債市場,希望學習構建一個較平衡的投資組合。新手上路,一年來踩了不少地雷,之前文章亦寫過一些中伏經歷 <<債券中伏 - MNK, WeWork, CBL>>。總結一年來,不計算優先股及ETD的情況,OTC債券組合全年投資是輕微負回報,唯一是是賺了經驗。

投資債券路如何改善?那類型債券較合適我的目標及投資組合?對這些問題初步有一些想法,將在新一年逐步測試。


股價增長 vs 股息 債息收入
股價增長貢獻全年投資收入約63%,另 37%來自較穩定的股息及債券利息。

2020年目標是進一步提早股息及債息收入比重。股票賺價確定性太低,要長期有好回報難度極高,反之,收息股細水長流,爆發力雖然較低,但收住息等賺價,心裡始終較踏實。


展望2020
展望新一年,投資路上有幾個目標
1.投資年回報 10%
 
2. 繼續學習槓桿投資及加大槓桿比率。
由於現時有部份借貸來自Ploan,令IB槓桿比率偏低,在低息環境下時常感覺這是一種浪費。

3. 建構一個更平衡的組合
這是2019年未完成的目標。債券比例自己暫時滿意,但股票組合要進一步diversify,做到行業及地域上有足夠分散,避免現時極重倉港股的現象。

4. 繼續學習債券投資。上文已提及內容。


2019年是香港艱難的一年,希望明天會更好。