英國REITs - Land Securities (LAND)

上次了解過投資英國房託的背景資料、風險，這次集中看看當地一家最大的REITs - Land Securities。

公司背景

Land Securities (LAND) 起源於1944年，成立以來一直從事商用房地產發展及租賃，並於2007年成為倫敦交易所其中一家房地產信託公司(REITs)。公司現時市值$85億英鎊，為英國最大REIT，主要經營辦公室、酒店、購物中心及特賣場租賃。業務分佈於倫敦中心及其他英國地區 。

資產分佈

以地域來說，Land Securities 的資產分佈在兩個地區：三分二集中於倫敦，另三分一散佈英國其他地區。押重注倫敦的策略有好有壞。好的，作為英國甚至歐洲最發達地區，倫敦近數十年一直是歐洲金融中心，吸引大量外資企業進駐，作為倫敦「包租佬」的LAND自然受惠。壞的，當脫歐落實，大量外資出走，LAND受到的衝擊亦會最直接。

資產價值方面，最值錢的當然是位處黃金地段的辦公室，佔資產值約一半。另一半資產為零售消閒項目，近年估值一直下跌，特別是Shopping Center, Retail Parks，情況令人擔心。

資產淨值及負債

資產值是要特別留意的地方。2016年脫歐以來，資產值三年間已經跌了6%。更嚴峻的，脫歐一旦廿落實，跌勢可能加劇，現時Land Securities 資產大幅折讓，市帳率 (PB) 只是0.61。

REITs債務水平會用貸款與估值比率(Loan-to-Value，LTV)衡量。貸款與估值比率即是總負債/總資產的百份比，Land Securities 債務水平大致維持平穩。要注意不一定借錢才會令比率上升，租金下跌可以拖低物業資產值，從而令貸款與估值比率突然上升。

 

盈利能力

從下圖可以看到即使在脫歐影響下，2106-2019年租金利潤仍然是年年增長，而經營所得現金流亦算維持得不錯，相信未來有力持續派息。

 

再看租金細項，收入主要來自辦公室、酒店及零售消閒業務。辦公室業務表現繼續堅挺，租金收入平穩。反而是零售業務收入每況愈下，管理層更表示零售業受網購及脫歐問題影響，情況短期內亦不會有改善。

股息回報

公司派息以穩定增長為目標，過去五年派息趨勢為 31.85、35、38.55、44.2、45.55，年複合增長高達9.4%。而近年Land Securities 股價大跌亦進一步令股息變得吸引，現價$820，稅前股息率約5.5%。
要注意的，是公司零售項目租金收入有持續下行的風險，雖未至於令派息大減，但相信難以維持過去數年之高速增長。

五年投資回報

以2019年6月21日收市價，利用Yahoo Data可以計算出，五年投資回報為 -7%。如果進一步把英鎊貶值因素也考慮，五年投資回報為 -30%。  

數年來英國問題多多，投資回報差是預期的。值得注意反而是英鎊匯率對回報影響可以是如此巨大。

2014年6月 - 2019年6月股價

匯率:  
GPB/HKD @ Jun2016 13.3
GPB/HKD @ Jun2019 9.95

風險

參考<<投資英國REITs 風險篇>>。

總結

Land Securities 未來表現取決於兩個問題：零售項目轉型 及 脫歐對英國的影響。

公司近年有一系列方案出售/轉型表現久佳之零售項目，但相信零售店頹勢仍會持續一段時間。脫歐影響則是眾說紛紜，不過至少暫時倫敦商用物業，特別是辦公室表現無論出租率及租值均未見影響。

物業資產大折讓、股息率5.5%、穩定租金收入，加上英鎊匯率低水，幾方面都增加了投資 Land Securities 的安全性。當上面提到的問題一旦得到解決，潛在回報可以非常豐厚。代價，是零售業務轉型需時及脫歐的不確定性。

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