英國REITs比較 - British Land vs Land Securities

British Land、Land Securities 兩間非常相似的公司，買那家比較好？對於REITs，下面簡單比較一下資產分佈、負債比率、租金收入、派息趨勢。

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資產組合

	British Land	Land Securities
資產分佈	零售  45% 辦公室  51% 出租住宅  4%	零售  43% 辦公室  45% 酒店及消閒  12%
資產位置	倫敦  68% 英國其他地區  32%	倫敦  65% 英國其他地區  35%

短評： 兩家公司資產組合相似。British Land不少出租住宅為興建中項目，暂時以Land Securities資產較多元化。

資產歷年變化

	British Land	Land Securities
2015年	零售 55% 辦公室  43% 出租住宅  2%	零售 45% 辦公室 45% 酒店及消閒 10%
2019年	零售  45% 辦公室  51% 出租住宅  4%	零售 43% 辦公室 45% 酒店及消閒 12%
長遠目標	零售 30-35% 辦公室 50-55% 共用辦公室 5% 出租住宅 10%	公司未有提供資料

收入來源

	British Land	Land Securities
2015年	零售  65% 辦公室及出租住宅  35%	零售  61% 辦公室  39%
2019年	零售  58% 辦公室及出租住宅  42%	零售  59% 辦公室  41%

短評： 面對近年網店衝擊、零售業轉型，可以看到兩家公司採取不一樣的策略。British Land積極出售零售資產，增加辦公室及住宅比重。Land Securities則嘗試適應網店衝擊，進行零售資產內部改革，打造新的購物體驗。

市帳率、每股資產淨值及負債比率

	British Land	Land Securities
市帳率 (PB)	0.6 (現價$538計)	0.6 (現價$833計)
每股資產淨值 (NAV)	2018 - 2019年： -6.4% 2015 - 2019年： +9.2%	2018 - 2019年： -4.6% 2015 - 2019年： +8.5%
資產負債比率 (LTV)	2015年： 35.3% 2019年： 28.1%	2015年： 31.6% 2019年： 27.1%

短評： 兩家公司財務都非常穩健，負債一年比一年低。負債低其中一個好處是當合適投資項目出現時，可以隨時融資發展。

另外，每股資產淨值下跌則是無可避免，兩間公司都受旗下零售業務拖累，此情況應該會持續一段時間。

派息回報

	British Land	Land Securities
股息率	5.8%  (現價$538計)	5.5%  (現價$833計)
股息增長	2015-19年複合增長： 2.8% 2015-19年股息趨勢： 27.3、28.0、28.8、29.6、30.5	2015-19年複合增長: 9.4% 2015-19年股息趨勢: 31.85、35、38.55、44.2、45.55

短評： Land Securities過去股息增長非常快。但近年受脫歐及零售業轉型影響，租金收入增長放緩，我相信股息難以再高速增長。反之，British Land基數較低，未來一年又有回購計劃，說不定會有驚喜。

投資回報

	British Land	Land Securities
5年投資回報 (2015-2019年)	股價 + 股息回報: -4%  股價+股息+英鎊匯率: -28%	股價 + 股息回報: -7% 股價+股息+英鎊匯率: -30%

短評：脫歐前景及英鎊匯率對投資英國REITs的影響，之前文章已有提及，不再重覆。

總結

投資那一家公司比較好，最簡單是 why not both。 只選一間的話，我比喜歡British Land。

首先，British Land 對未來有清𥇦發展藍圖：減零售、增加辦公室和出租住宅。從近幾年資產買賣亦可以看見公司具有執行力，根據計劃一步一步進行資產轉型。反之，Land Securities選擇繼續在零售業打拚，我覺得是選了比較難走的路。對未來的發展亦未有提供指引 (至少在年報沒說明)。

另一點在上面資料中看不出來，是脫歐以來兩間公司的取態。2016年脫歐後，British Land較進取，很多興建中項目繼續進行； Land Securities較保守，減慢或暫時停止不少工程，希望待脫歐明朗化再出手。保守取態其實沒問題，很多倫敦跨國巨企脫歐以來都採取觀望態度，停止新投資。兩種取態，現階段沒人知道那個是正確選擇。我偏向看好英國前景，自然喜歡積極進攻一方。

最後一點，是可槓桿比率的分別。開始時我以為兩家公司分別不大，可槓桿比率大概都是4倍多吧。後來在IB下單購買時，發現Land Securities 可槓桿比率居然只有2倍，British Land則是正常的4倍。用孖展的朋友要注意一下。

上面的資料只是一些參考數字及個人看法。投資前還是要自己做功課，了解公司財務狀況。特別在脫歐及零售轉型下，投資英國REITs風險實在不低。

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