英國REITs - 風險篇

繼續上次關於投資英國房託的討論<<淺談英國REITs>>，這次說說當中的風險。

 

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脫歐是公認最大風險。現時英國房託公司市淨率 (PB) 大幅折讓，某程度反映了投資者對脫歐的擔憂：脫歐一旦發生，大量外資企業撒離，商用地價值可以出現崩潰式結構性下跌。這種結構性下跌有別於因經濟週期引致的下跌。經濟週期有低有高，資產價格跌了，幾年後可以漲回來；結構性下跌，可以是永久性，跌了永遠回不來。這是投資英國房託必須注意的風險。

關於脫歐對英國經濟的潛在影響，眾說紛紜。其中一個值得參考的是宋鴻兵先生提出的觀點，大意是：「脫歐不一定引發外資企業大量外移，要看的反而是脫歐的形式。英國既得利益者（商人跟精英分子）心底內其實不支持脫歐。現在由這群人去跟人家談脫歐條件、簽協議，最後會不會只是掛羊頭賣狗肉，脫歐跟不脫歐其實差別不大？」。
 

匯率是另一風險。英國股票市場以英鎊結算，如果股票賺，英鎊跌，隨時「購埋都唔夠蝕」。最壞情況更可以出現股匯雙殺，兩邊皆跌。要減低匯率風險可借英鎊去投資，IB英鎊借貸利率比港元或美元都要低，有先天優勢。但這涉及到槓杆風險，必需慎用。

IB借貸利息 (2019年6月21日)

隔山打牛是另一個問題。買領展、置富等香港房託，旗下物業是否處於黃金地段、商場人流多與否，即使未有實地考察，身處香港最少有個基本認識。市況或公司有變，亦可從新聞報導得知，立即作出相應部署。反之，香港人投資英國時大多依靠網上資訊，好多野都只能「估估下」。

最後是利率風險。REITs跟債券相似，對利率變化非常敏感。利率高，房託表現差； 加息步伐越快，房託表現越差。不過這是全世界房託的問題，食得鹹魚抵得渴。

現時投資英國股票屬高風險動作，必需有面對長期捱價，股價高波幅上落的心理準備。即使REITs防守性較高，在英國脫歐大環境下，情況一旦變差，亦可以短時間跌去三分一甚至更多。必須控制注碼去減低風險。

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